はじめに…
家づくりの第一歩として「土地探し」はとても重要なステップ！
どんな土地を選ぶかで、暮らしやすさが大きく変わってきます。
ここでは、土地探しの基本的な流れやポイントをわかりやすく解説します。
- 土地探しの流れが順序立ててわかる。
- 土地探しのポイントや注意点がわかる。
- 土地探しの失敗や後悔を未然に防げる。
まずは予算を決めよう！
土地にかけられる予算を決めることで、家づくりをスムーズに進めることができます。
例えば、家づくりの予算が4,000万円の人がいたとします。もし、3000万円の土地を購入したらどうでしょう？
残りは、1000万円で家を建てることはほぼ不可能です。
土地にかけられる予算は、住宅ローンや自己資金を考慮しながら決めることが大切です。
土地は家づくりにかかるお金の中でかなりのウェイトを占めることになります。
土地の金額については、地域によって金額の幅がかなり広く、都会だと数千万円することもざらにあります。
しかし、田舎なら数十万円なんて土地もあります。利便性の差でかなり変わってきます。
土地購入にかかる諸費用も忘れずに！
土地を購入するには諸費用がかかることを忘れてはいけません。
- 登記費用（10万～30万円）
- 仲介手数料（売買価格の約3％＋6万円が目安）
- 測量費（20万～50万円）
- 契約書の印紙代（数千円～数万円）
- 地盤調査費用（5万～15万円）
- 地盤改良費（数十万～数百万円）
地盤改良費については、地盤調査で必要と判断されれば追加で必要となってきます。
金額も数十万～数百万円かかるため、かなりの出費となります。
あらかじめ、地盤改良費がかかると思って予算に組み込み、余裕を持っておくと安心です。
みっちー我が家も地盤改良費の予算を80万円入れていたよ。
実際には60万円で済んだことで残り20万円は家具
や家電の購入費用に追加したよ。
エリアを決めよう！
予算を決めたら次は、エリアを決めて予算内で収まるか確認しましょう。
前の項目でも言いましたが、エリアによって金額にかなりの差があります。
まずは、どこに住みたいかを家族としっかり話し合あうことが大事です。
気になるエリアが見つかったら、実際に足を運んでみるのがおすすめ！
- 職場や学校へのアクセスはどうか？
- スーパーや病院などの利便性はどうか？
- 子育て環境や治安の良さはどうか？
- 地盤の強さ（ハザードマップをチェック！）はどうか？
みっちー昼と夜、平日と休日で雰囲気が変わることもあるから
時間帯を変えて確認するのがおすすめだよ。
土地の形や広さをチェック！
理想の間取りを実現できるか、土地の形や広さも大事なポイント！
土地の形をチェック！
→形がいびつであったり、高低差がある場合は注意。
理想の間取りが実現できなかったり、土地を整地する為（造成）の費用が掛かることがあります。
建ぺい率・容積率をチェック！
→その土地に対して、建物を建てていい割合が決まっています。
どのくらいの広さの家が建てられるかを確認しよう。
50坪の土地の建ぺい率が70％なら35坪の家までしか建てることができません。
接道条件をチェック！
→家を建てるには通行できる道路に接している必要があります。
また、道路と接している幅が狭いと工事車両が入れない、引っ越し業者が入れない
駐車場の配置が難しくなることもあるので注意が必要です。
周囲の環境もチェック！
→隣の建物との距離、日当たり、騒音の有無も確認しておこう。
いざ、家を建てたら、お隣さんと近すぎて心が休まらない。
なんてことにならないように住んでからのイメージをしてみましょう。
みっちーそのエリアの土地の価格に対して、明らかに安い土地は注意が必要！
何かしらの条件が付いていたり、不便な土地の可能性が高い。
後悔する土地を買わないために…（最終チェック）
予算もエリアも決まり、欲しい土地もチェックし終わったら、最後に最終チェックをしてみましょう。
購入後に後悔しないために、こんな土地は避けたほうがいいです。
地盤が弱い土地
→安全な土地は家づくりの大前提。川沿いや埋立地、過去に液状化したエリアは注意。
災害に弱い土地は、地盤改良費用や火災保険費用が高額になる可能性あり。
接道義務を満たしていない土地
→建築許可が下りるか、最後にもう一度確認しておこう。
地目が違っていたり、道路に十分接していないと建築許可が下りないことも。
近隣トラブルの多いエリア
→家を建ててからのトラブルは最悪。口コミや実際に現地に行って雰囲気をチェックしよう。
インフラ整備が不十分な土地
→上下水道やガスが引かれていないと、工事費が高額に。
あとは、スマホの電波が入るかもチェック。実際に電話やネットを使ってみる。
特に、田舎だとインフラが不安定なことが多いから注意。
法律や条例などで制約が多い土地
→地区や区域によっては、建築に厳しい規制があることも。
外観に規制があったり、2階建て禁止、防火や耐火に厳しかったりする土地も。
土地探しは時間がかかることも多いけど、焦らずじっくり選ぶのが大事！
自分たちにピッタリの土地を見つけて、理想の家づくりを進めましょう！
みっちー歴史的な街なら土器が出てきたりもあるらしいよ。
ちなみに、土器がでてきたら、先に発掘調査が
行われるらしく数年は家が建てらないらしい…。
（実際に近くの土地であった嘘のような本当の話）
いざ、土地の価格交渉＆購入！
気に入った土地が見つかったら、価格交渉や購入の手続きを進めましょう！
- 価格交渉のコツ
- 相場と比較して適正価格かをチェック。
- 売り出し価格から少し値引きできることもあるので、不動産会社に相談してみよう。
- 長い間売れていない土地なら値引きできる可能性が高いです。
- 契約前の最終チェック
- 重要事項説明書をしっかり確認！
- 諸費用がしっかりと含まれているかも必ず確認。
- 地盤調査が必要になりそうかも聞いておくと安心
※必要なさそうでも、地盤改良費用は予算に含めておくのがおすすめです。
むしろ地盤改良費を無視するようなハウスメーカーや工務店には要注意！
【番外編】田舎ならではの土地の探し方！？
みっちー実は、田舎ならではな土地の購入方法があるんです。
それは「農地転用」という方法！
実際に我が家もこの方法で土地を購入したよ。
農地転用とは？何がいいの？
農地転用とは、簡単に言うと農地（田んぼや畑）を宅地に変更して建物を建てられるようにすることです。
田舎には農地が多く、農地は作物を育てるところなので日当たりがいい土地が多い！
なので、広くて日当たりのいい土地を手に入れることができます。
最近では、高齢化が進み農地を管理できなくて手放したいという人が増えてきています。
ただし、どんな土地でもできるわけではなく、その街の農業委員会の申請が通った場合のみ、
農地を宅地に変更することができます。
他にも、デメリットとしては以下のことが挙げられます。
- 申請に数か月かかること
- 申請が通らないことがあること。
- 若干、費用が掛かること。
- 土地を譲ってくれる人を見つけるのが難しいこと。
- 購入できる広さに制限があること。
実際に農地転用をした我が家の感想をお伝えすると…
みっちー手間と時間はかかったけど、相場の半値以下で
土地を購入することができてよかった！
申請から購入までは約3か月かかったよ。
※我が家は相場の半値で購入できましが、どんな土地でも安くなるわけではないのであくまで参考程度に。
